02
фев
2012
16 484
В Красногорске появится новый жилой комплекс – "Опалиха О2"
Компания Urban Group выводит на рынок недвижимости новый жилой комплекс – "Опалиха О2" (Красногорск, микрорайон Опалиха, 10 км от МКАД). Это следующий проект Urban Group в формате "Города для жизни", который развивает тренд, сформированный в ЖК "Город набережных", возводимом в Химках. Цель, которую ставит перед собой девелопер в этом проекте, – максимальная индивидуализация массового жилья.
"В последние месяцы отчетливо проявилось, что глубинный вектор настроений в обществе лежит в плоскости свободы, личностной самореализации, индивидуальности, инициативы, считает Александр Долгин, экономист, профессор ГУ ВШЭ, председатель совета директоров Urban Group. – Людям нужна такая работа, и такая гражданская активность, которые придадут жизни интерес и выразительность. И городская среда играет во всем этом далеко не последнюю роль. Если окинуть взглядом современные товары, станет видно, что за два-три минувших десятилетия они продемонстрировали феноменальный прогресс по части качества, удобства, эстетичности, функциональности. Увы, жилье выпадает из этого ряда. Массовая застройка ведется так, как 40 лет назад! В результате отставания жилья возникает серьезная дисгармония в жизни людей, градостроительная среда, среда обитания оказывает на них негативное влияние.
То, что сейчас делает компания Urban Group – это попытка переиначить известную поговорку про квартирный вопрос, испортивший людей: мы приложим усилия к тому, чтобы квартирный вопрос делал людей лучше. Тем более что есть все технологические, организационные, социальные предпосылки к тому, чтобы вывести массовое жилье на принципиально иной уровень качества. Строительная индустрия нашей страны всегда мыслила себя как нечто величественное, героическое. В прежние времена вся сила духа была направлена на крупные промышленные стройки, военные и космические объекты, сейчас упор делается на количество, на вал одинаковых квадратных метров. А следовало бы обратить внимание на людей с их индивидуальными предпочтениями и вкусами. Массовое жилье будущего – очеловеченное, а значит – в достаточной мере индивидуализированное. Человечность подразумевает в первую очередь максимальное разнообразие продукта и свободу потребительского выбора: разнообразие продаваемых площадей, планировок, видов из окна, внешних отделок, инфраструктуры, всего, что может быть представлено в виде спектра опций, с тем, чтобы каждый человек выбрал то, что ему нравится, и подходит по бюджету".
Андрей Пучков, генеральный директор Urban Group, рассказал о том, какие плюсы и минусы получает девелопер, затрачивая силы и время на индивидуализацию своих проектов. "Безусловным плюсом для девелопера является востребованность таких жилых комплексов у покупателей. Рынок настолько активно голосует за них рублем, что мы за 4 месяца реализовали все квартиры в домах первой очереди "Города набережных", продажи в котором начались в сентябре 2011 года. Поэтому "Опалиха О2" возьмет все лучшее, что наработано нами в этой области. При том, мы предлагаем минимум 40 вариантов планировочных решений, редкие для эконом-класса форматы квартиры – двухуровневые квартиры и эколофты, систему безопасных дворов, где пространство отдано под детские игры и общение, а не под автостоянки, – мы стараемся оставаться в очень доступном бюджете. Например, в Красногорске, одном из самых дорогих городов-сателлитов, обычная однокомнатная квартира стоит 3,5 млн рублей. Цена наших квартир в "Опалихе О2" начинается от 2, 7 млн. Сложностью для девелопера в создании таких жилых комплексов можно назвать управление себестоимостью и производством. Строить однотипные коробки – это одно, а проектировать и строить отдельно каждый дом, обучать инженеров, объяснять задачу проектировщикам – это огромная работа. Для того, чтобы выдать рынку продукт такого качества, такой степени индивидуальности в сочетании с доступной ценой, мы прилагаем усилия к тому, чтобы сформировать у себя всю производственную цепочку, то есть создаем вертикально интегрированную компанию, одной из важнейших составляющей которой является собственный проектный институт с численностью около 200 человек. Для того, чтобы строить такие дома как в "Опалихе О2", действительно нужны большие проектные ресурсы и умение ими управлять. Вся наша производственная цепочка создана для того, чтобы снижать издержки, потому что индивидуализированное жилье - продукт очень дорогой, а мы хотим выдавать жилье нового типа по ценам, привлекательным для обычных покупателей и экономически обоснованным для девелопера".
Максим Атаянц, архитектор ЖК "Опалиха О2" рассказал, какими архитектурные приемы помогают максимально индивидуализировать жилой комплекс. "Сегодня я раскрою кухню работы над проектами. Это тяжелая работа: ведь чтобы собрать в одном ЖК все перечисленные преимущества, – и разнообразие, и внешний вид, и продуманные планировки и градостроительные решения – нужно учесть множество взаимопротиворечащих факторов и собрать их в единое художественное целое. Первая трудность создания архитектурного проекта "Опалиха О2" была в небольшом размере участка (7 Га) для тех задач, которые мне ставили. Вроде бы 1100 – 1200 квартир – это немного, столько в одном высотном доме наберется. Но в "Опалихе О2" нужно было создать не дом, а новое целое. Уже в самых первых эскизах возникла регулярная внутренняя структура, где паркинг отгораживает жилой комплекс от наименее благоприятного соседства, оберегая его внутреннюю жизнь. Здесь очень ясная геометрия генплана, и хотя с земли она так не воспринимается, в то же время человек не будет чувствовать себя как в лабиринте.
Дальше я создал себе конструктор из вариантов карнизов, цоколей, окон, дверей домов – то есть пошел от того, что я сам на месте жителя хотел бы увидеть вокруг себя, выйдя на улицу. Так родились две улицы, которые пересекаются, образуя в центре круглую площадь. Нагонять пафоса не хотелось, поэтому площадь будет засажена деревьями, чтобы подчеркнуть непринужденный характер жилого комплекса. Фасады лучше всего отражают работу с деталями: входные зоны ясно очерчены, сочетаются кирпич и декоративный камень, применяются орнаментальные росписи по фасадам - деталь, которая почти не встречается в современной архитектуре. И в этом разнообразии также проявляется высокая степень индивидуализации. Ведь, выходя из обычной квартиры в обычном микрорайоне, человек видит, как правило, довольно грубо и криво сделанный кусок внешней стены и только. В массовом сегменте чрезвычайно сильно пренебрегают входной зоной, иногда даже не поймешь, куда же идти, если хочется зайти в дом. Поэтому я как раз постарался сделать выразительные входные двери подъезда, которые организуют структуру дома. А благодаря разнообразию деталей фасада человеку будет не скучно смотреть по сторонам во время прогулки. На балконных фигурных решетках из искусственного камня очень хорошо располагать цветочные горшки. И когда человек выходит на балкон, его тоже окружают очень разные детали. Надеюсь, что в итоге мы справились с задачей создать сложную и разнообразную среду".
Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, посчитал "покупательскую премию", которую покупатели в сегменте эконом-класса готовы платить за необычные форматы квартир.
"На рынке эконом-класса фактически аксиомой стали три основных фактора принятия решения: цена, транспортная доступность и темпы строительства. Но нам всегда интуитивно казалось, что эстетика все равно должна занимать более высокое место в списке покупательских предпочтений. И при анкетировании покупателей "Города набережных", где в классе доступного жилья впервые предлагалась архитектура фактически премиум-сегмента, мы получили подтверждение своих догадок. Архитектура, которая среди предпочтений по другому нашему жилому комплексу "Новосходненскому" находилась на 12-м месте, в "Городе набережных" поднялась на второе место. Мы сами не ожидали, что покупатель так ясно выразит свое отношение.
Отдельно подчеркну, что никакой наценки за качество архитектуры в цене нашей недвижимости не делаем, но скорость продаж "Города набережных" более чем в два раза превысила аналогичный показатель "Новосходненского". Поскольку скорость продаж оборачивается для девелопера серьезной экономией на процентах по кредиту, это и можно считать премией застройщику за вклад в эстетику и индивидуализированный проект.
Однако нам удалось на примере "Города набережных" сделать оценку той "премии", которую покупатель в сегменте недорого жилья все-таки готов заплатить за необычные форматы жилья. В этом проекте в качестве эксперимента мы ввели в ассортимент жилья 10% двухуровневых квартир. Конечно, мы его доработали, учтя слабые места представленных на рынке квартир этого формата. Так, например, мы учли, что на рынке двухуровневые квартиры представлены в основном в бизнес-классе, их площадь – от 100-120 кв.м. (даже в эконом-классе, в ЖК "Мечта" их площадь превышает 100 кв.м) и чаще всего их планировка предполагает жизнь в формате "лофт" с минимальным количеством отдельных спален. Это сразу делает бюджет покупки недоступным для большинства покупателей, а планировка – трудным для адаптации к семейному образу жизни. Поэтому мы внесли две инновации. Во-первых, тщательно проработали планировки квартир, чтобы число отдельных комнат покупатель мог бы варьировать сам в соответствии со своими потребностями и составом семьи.
В двухуровневой квартире "Города набережных" или "Опалихи О2" площадью около 90 кв.м. можно выделить четыре отдельных комнаты, при этом в ней два санузла, один из которых – около 8 кв.м., большая гардеробная рядом с ним, кладовая. Благодаря тому, что индивидуальные пространства разных поколений семьи можно разместить на разных уровнях, данный продукт стал хитом продаж среди классических семей. Во-вторых, мы предложили небольшие двухуровневые квартиры – площадью около 50 кв.м. Как показали продажи, около 80% покупателей таких небольших квартир – несемейные мужчины. Таким образом, получился формат жилья для холостяка, где на втором уровне располагается личное пространство хозяина, а на первом – зона приема гостей. Удобно это и для людей, работающих дома – легче разделить рабочую и личную зону, пространство, например, мастерской, и квартиры.
С первых дней двухуровневые квартиры стали хитом, а относительная скорость продаж (число броней, разделенное на число квартир данного типа в проекте) двухуровневых квартир в несколько раз превысила относительную скорость бронирования самых ликвидных однокомнатных квартир. Нам стало очевидно, что необычное, индивидуализированное жилье, которое легко приспосабливается к самому разному образу жизни, и семейному, и артистическому, крайне востребовано и до сих пор дефицитно на рынке эконом-класса.
Мы начинали продажи двухуровневых квартир с целью популяризации нового продукта всего с 55 тыс. руб. за кв.м. (от 2.7 млн. руб.), по цене квадратного метра линейной трехкомнатной квартиры, без "наценки" за формат. А сейчас мы продаем их примерно по 70 тыс. руб. за квадратный метр, что соответствует стоимости метра однокомнатной квартиры. Таким образом, наша "наценка" за формат составляет около 6 000 руб. за кв. м., то есть около 10% к стоимости одного квадратного метра линейной трехкомнатной квартиры (стоимость 1 кв. метра такой квартиры составляет около 64 тыс. руб. за кв. м.). Фактически, на практике мы получили подтверждение, что даже в эконом-классе, где раньше принято было считать, что цена определяет выбор покупателя, потребитель готов платить на 10% дороже за необычное, индивидуализированное жилье. Конечно, при условии, что наши двухуровневые квартиры стоят в несколько раз дешевле, чем аналогичный формат в Москве. Так, например, двухуровневые квартиры в проекте "Даниловская мануфактура" на Тульской стоят от 185 до 250 тыс. руб. за кв.м., т.е. в три раза дороже, чем в "Городе набережных". В ЖК "Клеркенвель Хаус" на Комсомольском цена кв.м. составляет около 300 тыс. руб. Поэтому неудивительно, что среди покупателей двухуровневых квартир у нас 62% москвичей.
А теперь – портрет покупателей двухуровневых квартир на основе анализа анкет покупателей "Города Набережных". Подтвердились вполне очевидные догадки, что двухуровневые квартиры будут востребованы руководителями и владельцами бизнесов в возрасте 35-45 лет, покупающих их в качестве дополнительного жилья либо улучшая свои жилищные условия. Таких покупателей – около 30% (в сегменте типовых квартир их доля – 21%). Для сравнения – в Москве доля таких покупателей – более 80%. Но что нас порадовало гораздо больше, 52% покупателей двухуровневых квартир – обычные специалисты и менеджеры среднего звена. Причем возраст большинства из них составляет 25-35 лет. 38% таких покупателей приобретали такую квартиру как свое первое жилье. Это подтверждение того, что у нас в проектах формат двухуровневой квартиры уверенно шагнул в сегмент доступного жилья.
Следующим нашим шагом в "Опалихе О2" с учетом того, что в России формат "лофт" набирает все большую популярность, стало включение в линейку доступных квартир еще одного интересного формата – "эколофт". Эколофт (от 50 кв.м.) – новшество проекта "Опалиха О2". Этот формат сочетает достоинства обычного лофта – окна в пол, очарование скатной кровли, высокие потолки (в коньке – более 4-х метров), свободное светлое пространство – с расположением в экологичном, зеленом районе. Вместо урбанистических пейзажей промышленных кварталов из окон эколофтов открываются виды на лес. Еще одна примета эколофта – несколько балконов, располагающие к тому, чтобы больше времени проводить на воздухе – завтракать, ужинать, читать книгу или принимать друзей. Стоимость эколофтов будет от 4.5 млн. руб. – по этой цене в Москве невозможно купить даже обычную однокомнатную квартиру, не говоря уже об эксклюзивном формате. О спросе на такие квартиры и портрете их покупателя мы сообщим после нескольких месяцев продаж".
Досье: "Опалиха О2"
Расположение: 10 км от МКАД, Красногорск, микрорайон Опалиха.
Размер участка: 7,8 Га
Общая площадь жилья: 57 000 кв. метров
Количество квартир: 1225 шт.
Инвестиции: 3,7 млрд.рублей
Жилой комплекс состоит из 8 многоквартирных домов, 40 вариантов различных планировок квартир, в том числе – двухуровневые квартиры и эколофты – крайне редкое предложение в сегменте доступного жилья.
1-комнатные квартиры от 32 до 40 кв.м.
2-комнатные квартиры от 43 до 50 кв.м.
3-комнатные квартиры площадью от 69 до 77 кв.м.
4-комнатные квартиры площадью около 82 кв.метров
Двухуровневые квартиры площадью от 81 до 82 кв.м.
Эколофты от 50 кв.м. до 88 кв. м.
Срок ввода в эксплуатацию всего комплекса: IV квартал 2013
"Опалиха О2" – второй проект компании в формате "Города для жизни". Жилые комплексы, выполненные в этом формате, одновременно доступны по цене, удобны на уровне бизнес-класса и эмоционально комфортны для жителей благодаря выразительному архитектурному облику и собственной эстетике.
1. Доступный по цене любому работающему человеку.
- "Опалиха О2" станет уникальным ценовым предложением для Красногорска, одного из самых дорогих районов Подмосковья, где средняя цена однокомнатной квартиры сейчас составляет 3,5 – 3,6 млн. рублей. Проблема дороговизны жилья здесь стоит так остро, что эксперты проводят параллели с городом Сочи, где купить стартовое жилье или улучшить свои условия могут лишь немногие местные жители. Стоимость жилья в ЖК "Опалиха О2" – от 2,7 млн. рублей, благодаря чему квартира в этом экологичном, зеленом районе становится доступной работающему человеку. Используя ипотечные программы банков-партнеров, квартиру можно будет купить, имея собственных 300 000 рублей на первоначальный взнос. Таким образом, следующим шагом Urban Group стало создание доступных по цене жилых комплексов на самых престижных направлениях Московской области.
– Бюджет покупки минимизирован за счет небольших площадей (комфорт создается не за счет дорогостоящих квадратных метров, а благодаря правильному зонированию, продуманным планировкам, инфраструктуре, подсобным площадям). За счет того, что все этапы создания и продвижения продукта сосредоточены в одной компании, становится возможной наиболее экономичная беспосредническая схема возведения недвижимости и выведения ее на рынок. Это позволяет компании делиться выигрышем с покупателями и насыщать жилье социально-бытовой инфраструктурой.
2.Удобный и функциональный.
– В каждом проекте Urban Group создается собственная система комфорта, исходя из особенностей ландшафта и природного окружения. Поскольку ЖК "Опалиха О2" расположен в зеленом районе Подмосковья, вся инфраструктура ЖК ориентирована на приверженцев здорового образа жизни: детский сад с бассейном, фитнес-центр, супермаркет, салон красоты, торговые галереи для небольших магазинчиков шаговой доступности, паркинги, стоянки для велосипедов, спортивные и детские площадки, места для прогулок и пробежек. Такая тонкая подстройка под потребности людей ранее могла быть привилегией только гораздо более дорогого жилья.
– Около 40 планировок квартир. При этом покупателям обеспечивается широкая вариация метражей в рамках одного типа квартир. В продуктовой линейке 1-комнатных квартир представлено жилье как площадью 33 кв.метра, так и 40 метров. В любом случае кухня – не меньше 8 кв.метров. В ассортимент включены 4х-комнатные квартиры, дефицитные в проектах эконом-сегмента. В "Опалихе О2" в них предусмотрено два санузла и гардеробная, что создает комфорт бизнес-класса и позволяет семье с несколькими детьми обеспечить каждому из них собственное пространство.
- Необычные для эконом-класса форматы квартир: двухуровневые квартиры и эколофты. Эколофт (от 50 до 88 кв.м.) сочетает достоинства обычного лофта – окна в пол, очарование скатной кровли, высокие потолки (в коньке – больше 4-х метров), свободное светлое пространство – с расположением в экологичном районе. Вместо урбанистических пейзажей промышленных кварталов из окон эколофтов открываются виды на лес. Размер балкона позволяет больше времени проводить на воздухе – завтракать, читать книгу или принимать друзей.
3. Эмоционально комфортный, с собственным стилем и эстетикой.
– Уникальный архитектурный проект. ЖК "Опалиха О2" расположен на границе со стародачной тихой Опалихой, с одной стороны, и лесом с другой стороны. Архитектор приложил максимальные старания к тому, чтобы вписать ЖК в окружающий пейзаж – ее генплан напоминает французский регулярный парк, высота зданий соразмерна с человеком и окружающим лесом, фасады выдержаны в природных цветах, а в сторону зеленого массива этажность домов сознательно понижена, чтобы открыть лесные панорамы. ЖК "Опалиха О2" станет единственной среднеэтажной новостройкой Красногорска, где все новые проекты явным образом конфликтуют с природным окружением, поскольку они, в среднем, выше 16 этажей.
– Безопасные дворы. Дома "Опалихи О2" сформированы вокруг внутреннего двора. Доступ машин в него физически невозможен. Места для машин предусмотрены в наземном многоуровневом паркинге на границе участка. Таким образом, все пространство двора отдано детским площадкам, цветникам, спортивным сооружениям. Для безопасности и комфорта жителей автомобильные и пешеходные маршруты пересекаются как можно реже. Поэтому дворы домов устроены по принципу анфилады: центральную площадь можно обогнуть не по проезжей части, а пройти дворами сквозь арки в домах.
PR-менеджер Urban Group
Анастасия Макаренко
Источник изображения:
Фотографии из архива компании Urban Group
